안녕하세요, 지름길의 강지훈 변호사입니다.
오늘은 개인회생이나 파산을
진행하시는 분들이
가장 자주 오해하는 법적
개념 근저당권에 대해 설명드리려고 하는데요.
많은 분들이 “면책을 받으면 모든 빚이 사라진다”고 생각하시지만,
근저당권이 설정된 재산은
그렇지 않습니다.
1. 근저당권이란 무엇인가요?
근저당권은 쉽게 말해
“돈을 빌릴 때 그 집을 담보로
맡기는 법적 장치”입니다.
채무자가 빚을 갚지 못하면
채권자가 그 집을 경매에 부쳐 대출금을 회수할 수 있습니다.
예를 들어 3억 원짜리 집을 담보로 1억 원을 대출받았다면,
그 집에는 은행 명의의
근저당권이 설정됩니다.
이후 원리금 상환이 불가능해지면, 은행은 법원에 경매를 신청할 수 있죠.
즉, 근저당권은 채무자의 집이 아니라 채권자의 회수권을 지키는 장치입니다.
2. 개인회생과 근저당권의 관계
많은 분들이 개인회생을
신청하면 모든 채무가 정리된다고 생각합니다.
틀린 말은 아니지만, 근저당권이 설정된 대출은 제외될 수 있죠.
즉,
· 신용카드, 마이너스 통장, 생활대출 → 개인회생으로 조정 가능
· 주택담보대출 외 근저당권이 설정된 대출
→ 조정 제외
따라서 근저당권이 설정된
집의 대출금은 그대로 남아 있으며,
상환이 중단되면 경매로
넘어갈 수 있습니다.
“면책을 받았는데 왜 집이 경매로 넘어가죠?”
면책 결정은 신용 채무를
더 이상 갚을 필요가 없다는 법원의 선언입니다.
하지만 근저당이 설정된
채무는 여전히 유효합니다.
예를 들어,
· 신용카드 채무 5,000만 원
· 주택담보대출 1억 원
이 있는 사람이 개인회생을
통해 신용채무를 탕감받더라도,
주택담보대출(근저당권)은 별도로 상환해야 합니다.
이를 갚지 못하면, 면책 이후라도 은행은 근저당권을 근거로 경매를 진행할 수 있습니다.
결국 면책으로 채무는
줄어들었지만,
집을 지킬 권리는 보장되지
않는다는 점을 반드시 유념해야 합니다.
3. 근저당권의 ‘숨은 함정’
(1) 채권최고액의 함정
근저당권은
실제 대출금보다 20~50% 높은 금액으로 설정되는 경우가 많습니다.
예를 들어 1억 원을 빌리면 근저당권은 1억
5천만 원으로 설정될 수 있습니다.
이는 이자, 경매비용, 법률비용 등을 포함하기 때문인데,
경매 시 은행은 최고액
한도까지 우선 변제받을 수 있습니다.
(2) 개인회생 채권자 목록 누락 위험
담보 채무는 반드시 채권자
목록에 포함시켜야 합니다.
왜냐하면 경매 후 남은
부족분(예: 대출 1억 → 경매가 8천만 원 → 남은 2천만 원)은
신용 채무로 전환되어
회생 변제 대상이 되기 때문입니다.
4. 자주 묻는 질문 Q&A
Q. 개인회생을 하면 주택담보대출도 탕감되나요?
→ 아닙니다. 담보 채무는 회생 외 별도로 존재합니다.
Q. 파산 면책을 받으면 근저당권이 사라지나요?
→ 아니요. 파산 면책 후에도 담보물은 채권자가 경매를 통해 회수할 수 있습니다.
Q. 근저당권이 있는 집을 팔 수 있나요?
→ 가능합니다. 다만 매매 대금에서 담보 대출금이 우선 상환되어야 합니다.
근저당권, 제대로 이해하면 집을 지킬 수 있습니다
근저당권은 대출의 안전장치이지만,
채무자에게는 자산 상실의
리스크가 될 수 있습니다.
개인회생이나 파산 절차를
통해 신용채무가 정리되더라도
담보채무는 별도의 관리가
필요합니다.
면책 이후라도 근저당권을
방치하면 결국 경매로 이어질 수 있습니다.
저희 지름길은 근저당권이
설정된 재산의 보존, 조기상환, 경매 연기, 채권자 협상까지
실무 경험을 바탕으로
체계적으로 대응하고 있습니다.
지금 불안하다면, 늦지 않게 전문가의 도움을 받으세요.
조기에 대처할수록 선택지는
넓어집니다.
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